Za¹to su cene stanova paprene

[AquArius]

„Blic“ istra¾uje: Za¹to su cene stanova paprene iako se mnogo gradi
Velike zarade investitora podi¾u cenu kvadrata

Za veæinu podstanara i mladih koji bi da se osamostale krov nad glavom i dalje je samo ¾elja, bez obzira na to ¹to je poslednjih godina novogradnja u ekspanziji. Stanovi su preskupi jer i investitori novih i vlasnici starih ¾ele njihovom prodajom enormno da zarade. Prema procenama agencija za prodaju nekretnina, cena kvadrata, iako su precenjene, neæe uskoro krenuti nani¾e. Ka¾u, bar ne ove godine. Mo¾da za godinu, dve.

Sve ¹to ulazi u cenu stana u stvari je skupo. Za investitore je skupo zemlji¹te na kome se gradi, zatim brojni prikljuèci za struju, vodu, kanalizaciju, centralno grejanje. Meðutim, i oni hoæe da zarade, i to poprilièno, a sve to, uz veliki apetit dr¾ave èije je zemlji¹te, plaæaju kupci. Za one graðane koji stanove kupuju na kredit, a takvih je sada najvi¹e, tu se pridodaju jo¹ i skupi stambeni krediti. I eto paprene cene kvadrata.

U „Energoprojektu“ koji trenutno gradi oko 30.000 kvadrata na Be¾anijskoj kosi i prodaje ih po ceni od oko 1.100 evra po kvadratu ka¾u da prodaja ide dobro. Pola kupaca, uglavnom oni mlaði, stanove kupuje zadu¾ujuæi se u banci, ostali plaæaju u gotovini. U ovoj firmi navode da se kvadrat stana u Beogradu (ne raèunajuæi cenu zemlji¹ta i raznih prikljuèaka) mo¾e napraviti za oko 400 evra. Na dozvole, prikljuèke za struju, vodu, grejanje ode jo¹ oko 200 evra, za zemlji¹te i blizu 300 evra koliko, kako tvrde, ko¹ta kvadrat na najboljim lokacijama. Tako se doðe do cene kvadrata od oko 900 evra. Na manje atraktivnim lokacijama, gde je i cena gradskog zemlji¹ta ni¾a, solidan stan, smatraju struènjaci, mo¾e se napraviti i za 700 evra.

Stanovi u novogradnji u Beogradu, meðutim, kreæu se i do 1.500 evra na atraktivnim lokacijama, recimo oko „Beogradske arene“ i do 2.000 evra po kvadratu. Upuæeni u problematiku prodaje stanova navode da investitori u glavnom gradu na prodaji stanova u proseku ostvaruju profit oko 30 odsto, ¹to je za 15 do 20 odsto vi¹e od uobièajenog profita koji se na ovakvim poslovima ostvaruje u ureðenim zemljama. Da su stanovi skupi, sla¾u se i sudski ve¹taci koji ka¾u da su cene nekretnina u prestonici „naduvane“.

- Recimo, kvadrat u Novom Beogradu koji se prodaje za 2.000 evra realno ne vredi vi¹e od 1.350 evra. Oni koji stanove grade èesto ih na¹minkaju, recimo, ekstraureðenim kupatilima, dobrim parketom i cenu podi¾u u nebesa - navodi jedan od sudskih ve¹taka.

Isto zapa¾anje imaju i agencije za prodaju nekretnina.

- Kada pogledate novine i oglase za stanove, èini vam se da Beograd vrvi od stanova koji su na prodaju. Nije, meðutim, tako jer tu ima puno stanova koji se godinama vrte po oglasima vi¹e agencija - ka¾e za „Blic“ Kaæa Lazareviæ, suvlasnik agencije „Alka“, i navodi da je ponuda dobrih stanova u Beogradu u stvari mala a potra¾nja za njima velika, ¹to doprinosi visokoj ceni kvadrata.

Potreba za jednosobnim

Sne¾ana Panteliæ, direktor prodaje u „Eko kecu“, ukazuje da se u glavnom gradu pravi malo stanova za proseène kupce koji tra¾e jednostavne stanove a ne luksuz koji ne mogu da plate.

U Beogradu se, navode u agencijama za nekretnine, najvi¹e tra¾e jednosobni stanovi i garsonjere. Kupci najèe¹æe plaæaju parama iz kredita ¹to potvrðuje i iskustvo „Banke Inteza“, gde ka¾u da je potra¾nja za stambenim kreditima sve veæa.

Tamara Roksiæ, direktor Centra za stambene kredite „Intesa Casa“, za „Blic“ ka¾e da su zbog povoljnijih uslova najtra¾eniji krediti sa subvencijom dr¾ave i oni koji su osigurani kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita.

- Meðutim, kod ovih kredita kao obezbeðenje tra¾i se iskljuèivo hipoteka na uknji¾enoj nekretnini, pa se graðani najèe¹æe ¾ale da je veliki broj nekretnina neuknji¾en. Vlasnici uknji¾enih stanova, svesni te prednosti, podi¾u cenu svojih stanova - navodi Roksiæeva.

Po njenim reèima, kupci se najèe¹æe ¾ale na visoke cene stambenog prostora, naroèito na trenutno najpopularnijim lokacijama, kao ¹to je okolina „Beogradske arene“, Vraèar, centar grada, okolina hotela „Jugoslavija“.

Posle beogradskog, dosta je ¾ivo i tr¾i¹te nekretnina u Novom Sadu. Cene stanova u Novom Sadu nekoliko nedelja pred Novu godinu, nakon letnjeg pada, ponovo su skoèile za oko 15 odsto, odnosno 150 do 300 evra po kvadratu, zavisno od graditelja i lokacije. U najjeftinijim delovima grada Detelinari i Telepu, gde se letos kvadrat mogao kupiti za samo 650 evra, najjeftiniji kvadrat je za stotinu evra skuplji, a pojedini graditelji ne spu¹taju cenu ispod èak 950 u predugovaranju. U centru grada, pak, neke zgrade dostigle su 1.300 evra po kvadratu, a status najskuplje zgrade dr¾i objekat „Daltona“ u Sremskoj ulici, gde kvadrat staje 1.600 evra u izgradnji. Prodavci nekretnina ipak tvrde da su ovakve cene neodr¾ive i da ih pojedini investitori forsiraju da bi nadoknadili gubitke od letos, kada su zbog zati¹ja na tr¾i¹tu stanovi prodavani ispod cene gradnje. Realno, tvrde oni, kvadrat u predugovaranju u Novom Sadu staje od 750 do 1.000 evra. I u Ni¹u nedostaju manji i jeftiniji stanovi. Zato se i javlja paradoks u stambenoj oblasti jer na jednoj strani vlasnici i investitori imaju vi¹ak stanova kojima ne ¾ele da spuste cenu. Ivan Cekiæ, portparol Gradske stambene agencije koja je iznela podatak o nedostatku 2.500 stanova, ka¾e da su Ni¹u potrebni takozvani socijalni stanovi.

- To nisu stanovi koji su spremni za socijalu veæ oni koji se subvencioniraju iz republièkog bud¾eta, a koji su do 50 kvadrata - istièe Cekiæ.

Iz pojedinih agencija za nekretnine koje ne ¾ele da se imenuju saznajemo da visoka cena novoizgraðenih stanova i nadgradnji proizilazi iz „nezaja¾ljivosti“ investitora.

- Kada prave nadgradnju, mnogi koji ula¾u ¾ele novac na brzinu jer od jedne nadgradnje za koju dobiju novac prihoduju ceo stan. Zato ponekad zakidaju na materijalu pa su kupci nezadovoljni - ka¾u predstavnici tih agencija.

Aleksandar Miliæ, agent „Kuæe Petroviæ“, ka¾e da u ovu agenciju stigne dnevno pet ili ¹est ponuda.

- Cena kvadratnog metra se dr¾i veæ nekoliko godina. Ponuda je mnogo puta veæa od potra¾nje. Svako ko i malo snizi cenu odmah ga proda. U ovo doba godine najèe¹æi kupci su gastarbajteri, a stanove kupuju i roditelji koji ¹alju decu na studiranje u Ni¹ - istièe Miliæ.

Ekipa „Blica“

Preuzeto sa  Blic Online (http://www.blic.co.yu)

[Wolf]

Ima neka zgrada u Nemanjinoj za koju sam cuo da je kvadrat 5.000 evra
Stanovi napucani Versace keramikom i sl. Ali sto je mnogo, mnogo je...

[Bred]

nisam citao ceo tekst, u skripcu sam sa vremenom ali ja cuh da je karaburma najjeftinija i daje tamo kvadrat 800e?

[Korisnicko Ime]

Beograd -- Cene stanova u Beogradu nerealno su visoke, tvrde struènjaci, ¹to je posledica èinjenice da je potra¾nja mnogo veæa od ponude.

Interesantno je da je kvadrat stambenog prostora u zemljama u okru¾enju jeftiniji, pa tako i pristupaèniji graðanima. Nije redak sluèaj da graðani koji hoæe da kupe stan i po nekoliko godina ne mogu da se udome, jer je najveæi problem naæi prostor po pristupaènoj ceni. Mnogima ne poma¾u ni stambeni krediti jer ne mogu da plaæaju rate.

"Potra¾nja je veæa od ponude, ¹to di¾e cenu stanovima I èini je nerealnom u odnosu na kupovnu moæ stanovni¹tva”, ka¾e Mijat Lakiæeviæ, urednik magazina Ekonomist.

U Beogradu je, ka¾u struènjaci, i zemlji¹te za gradnju veoma skupo, ¹to direktno utièe i na cene stanova. "Imamo negativne trendove, mali obim gradnje, visoke cene graðevinskog zemlji¹ta i veliku potra¾nju, pa su zato cene enormne", obja¹njava Sini¹a Bra¹anac, iz firme "MPC Properties".

S jefitnijim dozvolama i zemlji¹tem trebalo bi da se poveæa i broj stanova u izgradnji, a ekonomisti procenjuju da samo veæi broj novih stanova mo¾e da stabilizuje cene.

Inaèe, Beograd je poslednjih meseci zahvatila graðevinska groznica, pa se u svim starijim delovima Beograda ne mo¾e proæi nijednom ulicom a da se u njoj ne gradi bar jedna nova zgrada. Ipak, to nije uticalo na smanjenje cena stanova ni za kupovinu ni za iznajmljivanje.

Parivodiæ: Novi zakoni

U 2007. godini trebalo bi da budu doneseni zakoni koji bi omoguæili da se lak¹e dobija graðevinska dozvola. Ukoliko bi investitori jeftinije plaæali dozvole, cene stanova bile bi ni¾e.

“Kod nas su profitne stope visoke, pravo kori¹æenja zemlji¹ta u Beogradu je duplo skuplje nego u Beèu, imamo anomalije koje su izazvane lo¹im propisima i monopolom na tr¾i¹tu” ka¾e Milan Parivodiæ, ministar za ekonomske odnose sa inostranstvom.

Normalizacija tr¾i¹ta kroz nove zakone sigurno æe dovesti do sni¾enja cena nekretnina koje bi trebalo da postanu dostupnije veæem broju graðana, a podstaæi æe i razvoj graðevinske industrije, rekao je Parivodiæ.

Dr¾ava æe sprovesti reformu kroz zakon o restituciji koji ureðuje i privatizaciju gradskog graðevinskog zemlji¹ta, kroz zakon o svojini i stvarnim pravima, koji æe, kao op¹ti zakon o svojinskim odnosima, urediti eta¾nu svojinu, pravo svojine na privatnom graðevinskom zemlji¹tu, dogradnju.

Novi zakon o javnoj svojini dove¹æe do podele svojine na onu u vlasni¹tvu Republike, Pokrajine i lokalne samouprave, rekao je Parivodiæ.

Novi zakon o planiranju i izgradnji pratiæe novo stanje na graðevinskom zemlji¹tu kada ono postane privatno. Pravo graðenja æe postati prenosivo, zemlja æe se prodavati kao i objekti, a moæi æe da se stavi pod hipoteku.

Principi u izgradnji biæe kao u razvijenim zemljama, u ©vajcarskoj, Austriji i Nemaèkoj, naveo je on.

Interesovanje za ulaganje u Srbiju je dobro, ocenio je Parivodiæ podseæajuæi da je pro¹le godine bilo 5,5 milijardi dolara stranih direktnih investicija, od èega je veliki deo oti¹ao u nekretnine.

Investitori su, kako je naveo, najvi¹e zainteresovani za izgradnju hotela, tr¾nih centara i poslovnog prostora.

Izvor B92

[leila_bgd]

Ubedljivo najskuplji su Vracar i delovi oko Strahinjica bana gde kvadrat ide i do 2 500- 3 000 e
nesto malo pristojnije ( sto je oko 1600 e kvadrat) su delovi grada oko profesorske kolonije !
i to uopste nisu nasminkani i uredjeni stanovi nego rupe u koje treba uloziti bar jos 10 000 e
Ne znam zasto je sve to tako ali sam sigurna da cene nece pasti, a i vise je nego verovatno da ce jos da rastu!
Eto, bar cemo moci da se hvalimo kako su nam makar cene iste kao i u Evropi....

[AquArius]

Eto, bar cemo moci da se hvalimo kako su nam makar cene iste kao i u Evropi....

Sto je najcrnje mislim da sam citala da kvadrat u Budimpesti (:luda ) kosta manje!?

Mozda pre k'o u New York-u. 

[Smrda]

da,da...cene iste kao u evbropi samo ne verujem da dobijamo isto za te pare..
U mom kraju su 2 500...Vracar...Hram..
mada meni nije jasno zasto,ali ajde...
Ono sto me buni je to kako centar i dalje drzi najjace cene,iako to nije logicno....


kvadrat u Spaniji kosta manje...
i u Irskoj takodje...
a gde je tu logika???
mada kad se uzme da je Bg 4ti grad po skupoci u Evropi( )
ne cudi me...

[mikele]

"Potra¾nja je veæa od ponude, ¹to di¾e cenu stanovima I èini je nerealnom u odnosu na kupovnu moæ stanovni¹tva”, ka¾e Mijat Lakiæeviæ, urednik magazina Ekonomist.

U Beogradu je, ka¾u struènjaci, i zemlji¹te za gradnju veoma skupo, ¹to direktno utièe i na cene stanova. "Imamo negativne trendove, mali obim gradnje, visoke cene graðevinskog zemlji¹ta i veliku potra¾nju, pa su zato cene enormne", obja¹njava Sini¹a Bra¹anac, iz firme "MPC Properties".

Не бих се баш сложио са овим да је понуда мала,а потражња велика.Понуда мала,а градилишта на сваком ћошку,како да не.
Понуде је јако обимна и разноврсна,али су цене папрене и зато становништво не може да купује чак и на кредит.Цена квадрата у центру Бг-а је већа него у центру Прага и ширем центру Париза.Ееее сада ви видите шта више вреди.
Ја ћу себи да купим станчић и Прагу.   боље то,него у центру Београда

[Bred]

ja znam da je cena u Kumodrazu[ bas preko puta faxa ] oko 800e kvadrat. I to se smatra skupim.

[Vampire 666]

Stvar je u tome koliko ljudi oce da zarade...kod nas je cist profit od izgradnje nekretnina min.50%, dok je to na zapadu max. 20%...

[mikele]

Stvar je u tome koliko ljudi oce da zarade...kod nas je cist profit od izgradnje nekretnina min.50%, dok je to na zapadu max. 20%...

Е то си добро рекао.Ови наши ако не зараде бар,али бар,50%,неће људи ни да раде.Типа градим зграду од милион еура и ако не зарадим 500-600 хиљада,ма не исплати ми се.
Ја знам доста њих који се баве тим пословима,све је то један олош,који има лову и ништа друго.

[darusaz]

Па добро ваљда ће се и то регулисати једног дана. Али је жалосно што је држава дозволила да се тако слободно формирају цене некретнина - као и свега осталог. Ето још једна ставка на мом списку ствари које су у европској Србији скупље него у извиканој ЕУ. Добро, тако доказујемо ваљда да смо део јевропске породице. 

[Bred]

Beogradu nedostaje oko 200.000 stanova
Stanovi æe pojeftiniti tek kada stambena izgradnja bude 10 puta veæa nego sada
Milan Parivodiæ, ministar za ekonomske odnose sa inostranstvom, ocenio je da je strambeni prostor u Beogradu najskuplji u regionu, a da visoka cena proizlazi iz okolnosti da je te¹ko dobiti graðevinsku dozvolu. U agencijama za nekretnine dodaju da je potra¾nja mnogo veæa od ponude i da je potrebno da se gradnja stambenih zgrada poveæa za èak 10 puta da bi cene do¹le na „pristojnu” meru.

NEKRETNINE - Potra¾nja za stanovima je mnogo veæa od aktuelne ponude. Da bi se zadovoljila sva tra¾nja potrebno je da se godi¹nje u Beogradu izgradi èak 200.000 stanova. Kod nas se godi¹nje izgradi svega 10 odsto tog broja - obja¹njava Dijana ©æekiæ, vlasnik agencije za nekretnine „Blok sistem".

Prema reèima gradonaèelnika Nenada Bogdanoviæa, izgradnja stanova nije naroèito skupa pa se cene izgradnje po kvadratu kreæu od 650 do preko 1.000 evra, ¹to je u poreðenju s drugim evropskim gradovima prilièno povoljna cena.

- Potreba za izgradnjom stanova u Beogradu je izuzetno velika, ali æe zbog jo¹ uvek slabe kupovne moæi stanovni¹tva, u narednih 10 do 15 godina dr¾ava morati da uèestvuje u izgradnji stambenog prostora, kako bi omoguæila da i realna cena stanova bude na nivou plate¾nih moguænosti - objasnio je Bogdanoviæ.

Struènjaci smatraju da se visoke cene u Beogradu mogu objasniti i èinjenicom da je Beograd centar regiona i da je veoma interesantan za strane investitore, ali i èinjenicom da su migracije iz unutra¹njosti ka Beogradu ogromne.

- Nedavno smo imali kontakte sa zagrebaèkim agencijama za nekretnine i tamo mo¾e da se kupi stan u elitnom kraju za 1.800 evra po kvadratu - obja¹njava Predrag Deviæ iz agencije „Beoagent" i dodaje da je malo kvalitenih stanova na tr¾i¹tu i da cene za sve ¹to vredi odmah skaèu, a to povlaèi rast cena svih nekretnina.

Meðutim, indikativno je da u svakoj dr¾avi u okru¾enju svoj glavni grad smatraju centrom regiona i u njihovim medijima se iznose podaci da su cene stanova najveæe ba¹ u njihovoj prestonici.
I. Jovanoviæ ||||

24sata

[Bred]

Skupi stanovi u Beogradu
Izvor: B92
Beograd -- Cene stanova u Beogradu su prilièno visoke, u zemljama u okru¾enju cene stanova ni¾e, tvrde struènjaci.

Zbog toga su i tim zemljama stanovi pristupaèniji graðanima. Glavni razlog visokih cena je èinjenica da je u Beogradu veæ godinama ponuda mnogo veæa od potra¾nje stambenog prostora i da je skupo zemlji¹te. Nije redak sluèaj da graðani koji hoæe da kupe stan i po nekoliko godina ne mogu da naðu odgovarajuæi.

Najveæi problem je naæi stan po pristupaènoj ceni, a stambeni krediti, koliko god da su povoljni za mnoge graðane su nedosti¾ni, u smislu moguænosti da ih otplate.

"Potra¾nja je veæa od ponude, ¹to di¾e cenu stanovima i èini je nerealnom u odnosu na kupovnu moæ kupca", ka¾e Mi¹a Brkiæ iz magazina Ekonomist.

U Beogradu je, ka¾u struènjaci, zemlji¹te veoma skupo, ¹to direktno utièe i na rast cena stanova. "Imamo negativne trendove, mali obim gradnje, visoke cene graðevinskog zemlji¹ta i veliku potra¾nju, pa su zato cene enormne za kupovnu moæ stanovni¹tva", ka¾e Sini¹a Bra¹anac iz firme MPC propertiz.

U 2007. treba da budu doneti zakoni koji bi olak¹ali dobijanje graðevinske dozvole. To znaèi da cene stanova ne bi bile èak duplo veæe u odnosu na zemlje u okru¾enju, kao ¹to je to sluèaj sada.

Milan Parivodiæ, ministar za ekonomske odnose sa inostranstvom, ka¾e da su cene stanova u Beogradu najvi¹e, dok su, na primer, u Bugarskoj upola manje. "Profitne stope su visoke, pravo kori¹æenja zemlji¹ta je skuplje nego u Beèu, a lo¹i su i propisi i vlada monopol na tr¾i¹tu", ka¾e ministar.

Ekonomisti procenjuju da jedino izgradnja stanova mo¾e da utièe na pad cena.

U bloku 70 na Novom Beogradu u toku je izgradnja 2.000 stanova, ¹to bi trebalo da omoguæi graðanima da po pristupaènijoj ceni obezbede sebi krov nad glavom.



Cene stanova æe samo rasti
Izvor: B92, Beta
Beograd -- Cene nekretnina u veæim gradovima u Srbiji mesecima rastu, a u nekim delovima Beograda dostigli su 4.000 evra po kvadratnom metru. Beogradu nedostaje 200.000 stanova.

To je jedan od razloga poskupljenja, kao i veæa tra¾nja od ponude. Cene nekretnina ubrzano su poèele da rastu krajem pro¹le godine, te je sada gotovo retkost naæi stan za hiljadu evra po kvadratu, ¹to se moglo prethodnih godina. Sve dok se ne bude uspostavila ravnote¾a izmeðu ponude i tra¾nje, cene nekretnina nastaviæe da rastu.

Aleksandar Mikiæ, kompozitor i dizajner zvuka, nedavno je poku¹ao da pronaðe odgovarajuæi stan za svoju troèlanu porodicu. Rukovodio se novcem kojim raspola¾e, mestom i strukturom stana.

Nakon vi¹enedeljne potrage odluèio je da privremeno iznajmi stan jer se ispostavilo da kupovina novog zahteva mnogo vi¹e vremena i anga¾ovanja nego ¹to je oèekivao.

"Ponuda i nije bila tako lo¹a, dosta stanova smo stigli da pogledamo. Ono ¹to nas je iznenadilo, to je cena na koju smo nai¹li u aprilu mesecu u odnosu na ono ¹to smo gledali na jesen pro¹le godine - to se poveæalo za oko 40 odsto", ka¾e Mikiæ.

"Samim tim morali smo da se li¹imo nekih ideja o kvadraturi i lokaciji na koje smo mislili da mo¾emo da raèunamo u prvom krugu", ka¾e on.

Primetno je takoðe da razlika u cenama stanova u zavisnosti od lokacije vi¹e nije velika, izuzimajuæi neke delove Vraèara, Doræola i Novog Beograda, gde kvadrat dostize i do 4.000 evra.

I dalje su najzanimljivi stanovi kojih najmanje ima na tr¾i¹tu, ka¾e Aleksandra Kon iz agencije "Alka". "Svi bi da kupe jednoiposobne stanove, da imaju sobu za spavanje i dnevni boravak", ka¾e ona.

"I onda, ako naðu stan koji mogu da plate ¹to se tièe novèanog iznosa i koji im odgovara po strukturi i kvadraturi, zaborave da postavljaju uslove gde se nalazi. Va¾no je da naðu i da mogu da ga plate", navodi ona.

Kao glavni uzrok poskupljenja nekretnina navodi se stanje na tr¾i¹tu. Tra¾nja je èak pet puta veæa od ponude, a samo u Beogradu nedostaje oko 200.000 stanova.

Da bi se cene stabilizovale, struènjaci navode da je neophodna izgradnja novog stambenog prostora.

"To se mo¾e uèiniti ako bi se ud¾erice u centru grada prilagodile nameni i urbanistièkom planu, jer gde bi trebalo da budu zgrade od èetiri-pet spratova sada su male prizemne kuæice, a vlasnici tra¾e i do 30 odsto novoizgraðenog objekta da bi mesto ustupili investitoru za gradnju", ka¾e Vojislav Stevanoviæ, glavni urednik magazina "Preduzeæe".

Sve dok se ne bude uspostavila ravnote¾a izmeðu ponude i tra¾nje, cene nekretnina nastaviæe da rastu. U tome ne zaostajemo za zemljama u okru¾enju.

Poreðenja radi, cene kvadratnog metra u Bukure¹tu kreæu se od 1.600 do 4.500 evra, u Budimpe¹ti do 4.600, dok su u Zagrebu i Podgorici do 3.500 evra.

Situacija je ne¹to bolja u Sarajevu i Skoplju, gde ni oni najbolji stanovi ne prelaze cenu od 2.000 evra po kvadratnom metru.


---
Ljudi,pa ovo je strasno! Iz iskustva znam da je gotovo nemoguce naci stan za manje od 2000e a da nije na nekoj cuki, Bogu iza ledja, van svake civilizacije....
Kao da zivimo u Njujorku a ne u Bgu.

[Bred]

Autor: Svetlana Paliæ |

Najpo¹teniji graðevinski preduzimaè u Beogradu, koji æe adekvatno da plati plac na kojem ¾eli da zida stambenu zgradu, sve dozvole, prikljuèke i poreze, radnu snagu i kvalitetan materijal, zaradiæe velike pare na samo jednoj zgradi.

Gradnja stanova u Beogradu je unosan posao u kojem manji preduzimaèi, za godinu-dve, zarade stotine hiljada evra, a oni sa veæim obimom posla i milione.
Beogradsko tr¾i¹te nekretnina je neureðeno. Postoji samo jedno pravilo: nema dovoljno novih stanova. Svaki novoizgraðen kvadrat u Beogradu ima svog kupca. Zato su cene kvadrata nerealno visoke, a profiti ogromni.
- Gradnja stanova u Beogradu je najunosniji posao. Na delu je ekspanzija za koju postoji dobar razlog, a to je dobra zarada. Iako se investitori ¾ale da im je te¹ko doæi do dozvola za gradnju, njihov broj neprestano raste. Na¹i poznati sportisti, koji bi mogli da svoj legalno zaraðen novac dr¾e u insotranstvu ili ga tamo plasiraju, sve èe¹æe ula¾u upravo u izgradnju stanova u Beogradu - ka¾e za „Blic“ Katarina Lazareviæ, suvlasnica agencije za nekretnine „Alka“.
Glavni problem za svakog graðevinskog preduzimaèa je pronaæi plac za gradnju. Svi bi hteli parcele u ¹irem centru grada, jer je kvadrat u prodaji tu najskuplji, a profit najveæi. Stanovi u „obiènim“ novim zgradama, bez elektronskog i drugog luksuza u opremi, u ¹irem centru grada prodaju se od 1.600 do 2.000 evra po kvadratu.
U udaljenijim naseljima, kvadrat stana mo¾e da se naðe i za 1.000 evra. Po¹to je na tu cenu profit manji, ali su placevi veæi i jeftiniji, investitori zidaju èitave komplekse zgrada na periferiji. Tako ih veliki broj stanova, i sa ni¾om cenom kvadrata, dovodi do velikog profita.

Raèunica za „èist raèun“
Vlasnici graðevinskih firmi nerado prièaju o strukturi svojih prihoda i rashoda, a jo¹ manje o profitu koji ostvaruju. Jedna raèunica, sa kojom bi se mnogi od njih verovatno slo¾ili jer prikazuje profit od svega deset odsto, u osnovi potvrðuje da se zaraðuju velike pare.
Plac investitora ko¹ta, prema toj raèunici, 24 odsto, projektna dokumentacija tri odsto, naknada Direkciji za gradsko graðevinsko zemlji¹te 11 odsto, prikljuèci struje, vode, telefona i grejanja tri odsto, porez na prenos apsolutnih prava dva i po odsto i nadzor, tehnièki prijem i upotrebna dozvola jo¹ dva i po odsto. To je ukupno 46 odsto. Sama izgradnja, takozvani „cigla-malter“ tro¹kovi (materijal 21 odsto, radna snaga 15 odsto i amortizacija osam odsto) su dodatnih 44 odsto. Ostaje èistih deset odsto.
Primera radi, zgrada od èetiri sprata i potkrovlje, sa 24 stana i dva lokala kod pijace „Ðeram“ , ¹to je veoma atraktivna gradska lokacija, doneæe vlasniku graðevinske firme najmanje 200.000 evra èistog profita. On prodaje ukupno ne¹to vi¹e od 1.200 kvadrata po ceni veoma privlaènoj za sada¹nje tr¾i¹ne uslove od 1.550 evra po kvadratu. U tom poslu „obrnuæe“ skoro dva miliona evra (kad kvadratima dodamo i gara¾e koje se prodaju 50 odsto od cene kvadrata stana) i zaraditi za sebe „dva stana“.

Druga prièa za „sposobne“
Druga raèunica, koja nije tako specifikovana, ali se „vrti“ kao op¹te mesto meðu upuæenima, pokazuje da su profiti daleko veæi, u proseku 30 odsto, a neki ve¹tiji u manipulisanju tro¹kovima zaraðuju 50 i vi¹e odsto.
- Naravno da je gradnja stanova veoma unosan posao u Beogradu, kad se ubijaju po ulicama zbog njega. Ka¾u da je naroèito profitabilna u nekim delovima grada, na Dedinju je èak profit jedan dinar na jedan ulo¾en dinar - ka¾e za „Blic“ Branko Ne¹iæ, sekretar Udru¾enja graðevinarstva Privredne komore Beograd.
Gruba kolokvijalna raèunica pokazuje da „cigla-malter“ tro¹kovi iznose od 400 do 500 evra po kvadratu, a sa svim porezima, prikljuècima i dozvolama, kvadrat stana investitora ko¹ta izmeðu 700 i 1.200 evra, u zavisnosti od lokacije i kvaliteta opreme.
U gradu sigurno ima investitora koji se zadu¾uju kod poslovnih banaka, di¾u kredite i tim sredstvima zidaju zgrade. Meðutim, najvi¹e je onih koji, zbog ogromne potra¾nje, mogu da zidaju parama èesto lakovernih kupaca.
- Investitor u Beogradu nalazi se u veoma povla¹æenom polo¾aju. Ne plaæa porez na kapitalnu dobit, sve ¹to treba da plati dr¾avi prebacuje na teret kupca kroz cenu stana, od istih tih kupaca dobija novac unapred, zaraðuje na gara¾ama èiji goli beton prodaje po ceni od 50 odsto kvadrata stana, i na terasama koje naplaæuje kao da su unutra¹nji deo - ka¾e Katarina Lazareviæ.
Nije redak sluèaj da u trci za lokacijama i profitom, investitor „pokupi“ pare od buduæih stanara za jednu lokaciju i onda njima kupi jo¹ tri. Zbog toga èesto dolazi do prevare kupaca i drugih problema, koji se ponekad zavr¹e i obraèunom na ulicama.

Ne zna se taèan broj „graðevinara“
Niko nema taèan podatak o tome koliko se firmi bavi stanogradnjom u Beogradu. Mnoge od njih i nisu iz Beograda. U registru Udru¾enja graðevinarstva privredne komore Beograda ima èak 4.000 preduzeæa koja su na neki naèin vezana za gradnju, bilo da su projektantske kuæe, in¾enjerske firme, ili graðevinski preduzimaèi. U poreskoj upravi, takoðe, ne vode specifikovanu evidenciju o porezu koji plaæaju firme koje grade stanove u Beogradu.

blic



Beogradu nedostaju stanovi

Izvor: B92
Beograd -- Beogradu nedostaje najmanje 20.000 stanova, Direkcija za gradsko graðevinsko zemlji¹te namerava da stvori uslove za njihovu izgradnju.

Visoke cene stanova u Beogradu mo¾e da spusti samo masovna izgradnja. Dok se procene koliko stanova nedostaje Beogradu kreæu od 20.000 do 200.000, u Direkciji za gradsko graðevinsko zemlji¹te najavljuju da æe na periferiji grada, u naseljima poput Krnjaèe, Altine ili Vi¹njièkog polja, u narednih pet do 10 godina izgraditi deo od potrebnih 20.000 stanova.

Cena kvadratnog metra u Beogradu kreæe se od oko 1.000 do èak 4.000 evra, koliko ko¹ta kvadrat kod Arene i u centru grada. Na smanjenje tih izuzetno visokih cena mo¾e da utièe samo gradnja veæih stambenih kompleksa.

Ipak, 2.000 stanova u bloku 67, èija je izgradnja u toku, nije izmenilo ovu situaciju. To se obja¹njava èinjenicom da je Beogradu potreban znatno veæi broj stanova.

"U Beogradu jako veliki broj ljudi nema re¹eno stambeno pitanje. Kada poredite Beograd sa sliènim metropolama u Evropi ili regionu, imate situaciju da je Beograd prenatrpan, odnosno imamo jako veliku potrebu za stambenim prostorom", ka¾e Zdravko Lonèar, direktor vebsajta Baza nekretnina.

Predviðanja koliki bi broj stanova smanjio veliki jaz izmeðu ponude i tra¾nje kreæu se od nekoliko desetina hiljada do èak 200.000. Ipak, u Direkciji za gradsko graðevinsko zemlji¹te ka¾u da su procene da Beogradu nedostaje vi¹e od 150.000 stanova nerealne.

Oni najavljuju da æe, kada je reè o masovnijoj gradnji, u glavnom gradu u narednih pet do 10 godina biti izgraðeno oko 20.000 stanova, a Direkcija æe graditi deo.

"To su u ovom trenutku periferne zone grada, kao ¹to su Vi¹njièko polje, prostor Savske terase ispod Ibarske magistrale, prostor Krnjaèe i Altine", ka¾e Jelena Radivojeviæ, iz Direkcije za gradsko graðevinsko zemlji¹te.

Osim na periferiji, novi stanovi æe, u znatno manjem broju, biti podizani i u centralnim op¹tinama. S obzirom na nedostatak slobodnih lokacija za te potrebe, obavljaæe se prenamena prostora na kojima se nalaze industrijski pogoni ili skladi¹ta.



Cene stanova van Beograda
| Izvor: B92
Beograd -- I dalje nije jasno da li æe se, zbog svetske ekonomske krize i skupljih kredita, cene stanova van Beograda sniziti.

Skuplji stambeni krediti, u kombinaciji sa ekonomskom krizom, usporili su prodaju stanova u Novom Sadu, ali cena kvadrata ostala je ista – od 1.250 evra za periferiju do 1.800 evra za stan u centru.

Da potra¾nja nije ista kao ranije i da bi zato za nekoliko meseci cene mogle malo da se spuste potvrðuje i Jovica Plav¹iæ, vlasnik jedne od poznatijih novosadskih agencija za nekretnine.

"Interesovanje kupaca putem kredita je malo manje, ali malo, ne mnogo. Ima kupaca jo¹ uvek u Novom Sadu i mislim da æe ta kriza mo¾da u malom procentu delovati na Novi Sad", smatra on.

Jedna Novosaðanka odluèila je da saèeka sa kupovinom stana ba¹ zbog procene da bi cena kvadrata u njenom gradu mogla da padne.

"Mi smo krenuli veæ da gledamo, meðutim, onda je krenula ta prièa da æe stanovi pojeftiniti. Vi¹e nije da èovek mora da se opredeli da uzme neki stan èim ga vidi jer je sutra veæ prodat, ne. Nego sada veæ mo¾e da se dogovori, znaèi - nije vi¹e tolika jagma za stanovima", ka¾e ona.

Od veæih gradova Srbije najjeftiniji su stanovi u Ni¹u, gde se kvadrat kreæe od 700 do 1.300 evra, koliko ko¹ta strogi centar. To je èak jeftinije nego kvadrat na periferiji Beograda.

Upravo zbog toga Sandra Nikoliæ, iz jedne ni¹ke agencije za nekretnine, ne vidi prostor za pojeftinjenje, iako je pro¹log meseca u Ni¹u znaèajno opala prodaja stanova.

"©to se tièe Ni¹a, ne bi trebalo da doðe do nekog velikog pomaka, mada to ne zavisi od nas, uglavnom se cene diktiraju iz Beograda i Novog Sada, jer je tamo mnogo veæe tr¾i¹te nekretnina", ka¾e ona.

"Moje je mi¹ljenje da je u Beogradu cena kvadrata oti¹la jako daleko i da to nije bilo realno za na¹e uslove. Cene u Ni¹u su mnogo realnije", ka¾e ona.

U Kragujevcu je potpuno drugaèija situacija. Tamo je dolazak Fijata drastièno podigao cenu graðevinskog zemlji¹ta, pa tako i stanova.

Posle samo godinu dana, kupovina kuæe u ©umaricama jednom Kragujevèaninu pokazala se kao odlièna investicija.

"Kuæa je kupljena na periferiji grada pre godinu dana i sada je njena vrednost oko 130 do 140.000 evra, a pre godinu dana je plaæena svega 60.000", ka¾e on.

I prema procenama struènjaka za nekretnine, cena kvadrata u Kragujevcu mo¾e da ide samo na gore ili da se, u najboljem sluèaju, zadr¾i na postojeæoj. Trenutno kvadrat ko¹ta od 1.200 do 1.500 evra.





Ne zabadamo a¹ov bez profita od 100 odsto!

| Pi¹e: Suzana Bojadiæ | Izvor: Blic

Na izgradnji stanova u Beogradu najsposobniji investitori zaraðuju i vi¹e od duplo, a oni koji nisu toliko ve¹ti mogu da zarade oko 50 odsto. Tako i najpo¹teniji graditelj koji plati plac na kome ¾eli da zida stambenu zgradu, sve prikljuèke, dozvole, poreze, radnu snagu i materijal, na samo jednoj zgradi od hiljadu kvadrata, mo¾e da zaradi i milion evra. Slièno je i u drugim gradovima Srbije, mada je gradnja najisplativija u Beogradu, Ni¹u i Novom Sadu.


Iako svetska finansijska kriza preti da obori cene nekretnina za dvadesetak procenata, gradnja stanova u Beogradu i dalje je najunosniji posao. Zbog dosada¹njeg rasta cena stanova, oko 25 odsto u odnosu na pro¹lu godinu, zarada graditelja veæa je nego bilo koji drugi oblik ¹tednje u Srbiji i Evropi. Profit bi, dodu¹e, mogao biti ni¾i u skladu sa padom cena nekretnina, ali gradnja stanova æe i dalje biti jedan od najunosnijih poslova, procenjuju poznavaoci.

U sada¹njim uslovima, petospratnica u Beogradu od hiljadu kvadrata sa 22 stana, donosi zaradu od milion evra. Prodajna cena kvadrata, sasvim proseèna za ¹iri centar Beograda, iznosi oko 1.800 evra. Ukupan posao obræe oko 1,8 miliona evra, pa raèunica ka¾e da investitoru "èisto" ostaje najmanje 900.000 evra.

Kad se tome dodaju gara¾e koje se neretko prodaju po 50 odsto od vrednosti kvadrata, te terase koje se naplaæuju kao da su soba, jasno je koliko je sve isplativo. Posebno, ako se uzme u obzir da jedan preduzimaè istovremeno gradi na najmanje dve, tri lokacije.

Slièno je i u Hrvatskoj gde investitori zaraðuju oko 50 odsto. U Italiji se, meðutim, na gradnji mo¾e zaraditi maksimalno 20 do 30 procenata, ¹to je prosek za evropske gradove.

Poznavaoci tvrde da su ukupni tro¹kovi investitora po kvadratu u Beogradu uglavnom oko hiljadu evra. Na ekskluzivnijim lokacijma gde su po pravilu placevi skuplji, a graðevinski materijal kvalitetniji, tro¹kovi po kvadratu idu i do 1.700 evra.

"Praktièno, za zgradu od hiljadu kvadrata na Zvezdari tro¹kovi po kvadratu su oko 1.100 evra: plac je po kvadratu oko 400 evra, materijal i ruke 350, naknada za gradsko graðevinsko zemlji¹te oko 200, komunalni prikljuèci do 60 evra, porez i dokumentacija oko sto evra. Kvadrat stana u toj zgradi mo¾emo prodati po 2.000 evra, ¹to govori da je zarada oko 80 odsto ili 900.000 evra", ka¾e investitor koji je ¾eleo da ostane anoniman.

Cena ara placa u Beogradu (u evrima)
Lokacija Cena (u evrima)

- Novi Beograd, Vraèar, Stari grad 50.000-100.000

- Sremèica, Kaluðerica, Boleè, Batajnica, 5.000-10.000
Ledine, Altina, Borèa, Surèin

- Senjak, Dedinje 60.000-120.000

- Vraèar (Vraèarski plato) i zona od Slavije do Crvenog krsta 40.000-90.000

- Od Palilulske pijace do Bogoslovije do 50.000 evra
U tu raèunicu se uklapaju podaci Poreske uprave, po kojima se prometna vrednost nepokretnosti po kvadratu u blizini op¹tine Zvezdara kreæe od 160.000 do 200.000, odnosno izmeðu 1.800 i 2.200 evra. Elementi koji utièu cenu nepokretnosti su korisna povr¹ina, vrsta nepokretnosti, namena objekta, lokacija, blizina saobraæajnica, te izgraðenost infrastrukture i kvalitet gradnje objekta.

Procenjuje se da graditelji najvi¹e zaraðuju, i vi¹e od duplo, na ekskluzivnim lokacijama gde je cena po kvadratu od tri do pet hiljada evra. "Dedinje je postalo veliko gradili¹te, a kvadrat se mo¾e naæi od dve do pet hiljada evra jer je Dedinje i kod Belog dvora i u dnu Lisièjeg potoka. Tu je i oblast oko "Arene", gde se stanovi prodaju po ceni od 3.000 evra", ka¾e Kaæa Lazareviæ, vlasnica agencije za promet nekretninama "Alka". Ekstrazona je i Vraèar, gde je recimo kvadrat u Had¾i Prodanovoj ulici 4.000 evra.

Najveæi problem investitora u Beogradu je pronala¾enje dobrog placa. Cene takvih placeva su astronomske, pa mali placevi sa ud¾ericom od 20 do 50 kvadrata ko¹taju 30 odsto od buduæe vrednosti zgrade, ¹to je apsolutno nenormalno. Taj procenat je isti na svim lokacijama", ka¾e Lazareviæ.

Najbolje "proðu" investitori koji ne plaæaju raseljavanje. "Èesto se dogaða da moramo raselili stanare koji ¾ive na placu gde ¾elimo da gradimo. Oni obièno tra¾e duplu kvadraturu u novosagraðenoj zgradi od kvadrature u kojoj su ¾iveli. To je najèe¹æe 200 do 300 kvadrata, ¹to znaèi da nas plac proseèno ko¹ta oko 400.000 evra", ka¾e na¹ sagovornik.

Inaèe, cena ara na placu u Novom Beogradu, na Vraèaru, Starom gradu, Senjaku i Dedinju je od 50.000 do 100.000 evra. U delovima grada na udaljenosti na 10 kilometara od centra, u naseljima Sremèica, Kaluðerica, Boleè, Batajnica, Ledine, Altina, Borèa i Surèin, cene placeva su od 5.000 do 10.000 evra po aru.

S druge strane, Dragan Pra¹talo, izvr¹ni direktor u firmi "Mali kolektiv", ne veruje da investitori dupliraju zaradu. "Da je takva zarada, u Beogradu bi se gradilo mnogo vi¹e i ne bi bilo manjka stanova. U Beogradu se gradi manje nego u Minhenu, a u Minhenu je sve veæ izgraðeno.

Takoðe, tro¹kovi finansiranja gradnje su visoki, bankarske kamate su veæe od deset odsto. Mi smo, recimo, pre tri godine beton ugovarali po 120 evra, a sada istu kolièinu ugovaramo po 290 evra. Gvo¾ðe smo ugovarali po 700, a danas je 1.200 evra. Uostalom, postoje tro¹kovi koje mo¾ete da iska¾ete, ali i oni koje ne vidite. Banalan primer je poslovni ruèak koji investitor plati iz svog d¾epa, ali i to je tro¹ak, a takvih je mnogo", ka¾e Pra¹talo.

Investitori se ponekad zadu¾uju u bankama, di¾u kredite i na taj naèin zidaju zgrade. Zbog visokih kamata, meðutim, koje su sada veæe od deset odsto, ali i oskudice kredita, najvi¹e je preduzimaèa koji zidaju parama lakovernih kupaca. "Investitori najèe¹æe grade na dve, tri lokacije, gde prva finansira drugu, a druga treæu, a sve zahvaljuæi kupcima koji plaæaju unapred.

Prvo se napravi projekat i sa prijemom dokumentacije poène sa prodajom stanova koji tek treba da se sagrade. Tako, vi¹ak zarade usmeravaju na drugu lokaciju", ka¾e na¹ sagovornik, blizak poslovanju sa prometom nekretnina.

U Beogradu se ozbiljni investitori mogu nabrojati na prste. To su, pored nekih manjih graditelja, ugledne graðevinske firme koje rade u celom svetu, recimo "Energoprojekt", a koje obezbeðuju potrebnu dokumentaciju, legalne dozvole, operativu i novac za poèetak gradnje. Danas, meðutim, ima mnogo vi¹e novokomponovanih biznismena.

Zavr¹ene zgrade po op¹tinama u 2007. godini

Op¹tina, Broj zgrada

Beograd 2037
Valjevo 132
Kragujevac 151
Novi Sad 519
Subotica 1.570
Negotin 91
Ni¹ - Medijana 1.576

Izvor: Republièki zavod za statistiku
Prema podacima Udru¾enja graðevinarstva Privredne komore Beograda, u Beogradu ima èak 4.000 preduzeæa koja su na neki naèin vezana za gradnju, bilo da su projektanti, in¾enjeri, graðevinski preduzimaèi...

Samo visokogradnjom u Srbiji, prema podacima Privredne komore Srbije, bavi se 1.435 preduzeæa. Ranije je nadle¾no ministarstvo licenciralo firme koje se bave gradnjom. Danas licenciranje ne postoji pa se gradnjom mo¾e baviti svaka firma koja je obièno samo registrovana u Agenciji za privredne registre.

Dodu¹e, u sklopu mera koje bi spreèile polulegalnu gradnju po Beogradu, Oliver Duliæ, ministar ¾ivotne sredine i prostornog planiranja, najavio je da æe se napraviti bela knjiga o investitorima i graðevinskim firmama. Na taj naèin æe graðani moæi da saznaju sve podatke o investitorima, njihovom poslovanju, finansijama i kvalitetu gradnje.

Tada æe, oèekuju poznavaoci, graditi samo ozbiljni investitori i neæe biti ru¹enja, kao ¹to je nedavno bio sluèaj u Dubljanskoj.



Jeftini stanovi gradiæe se u deset gradova
Autor: Nata¹a Korlat | Blic

Tokom sledeæe godine u Srbiji bi trebalo da poène masovna gradnja neprofitnih stanova, èiji æe kvadrat ko¹tati izmeðu 570 i 770 evra. Kako se sada procenjuje, prve godine gradiæe se najmanje 5.000 ovakvih objekata, dok bi se kasnije taj broj mogao popeti i na 20.000. U projekat masovne stanogradnje, kako saznaje "Blic", biæe ukljuèeno najvi¹e deset gradova u Srbiji, ali jo¹ nije razmatrano koje æe sve kategorije stanovni¹tva moæi da uèestvuju na konkursu za kupovinu.

Program za izgradnju neprofitnih stanova biæe prezentovan javnosti kada ga usvoji Vlada Srbije, a u meðuvremenu svoje mi¹ljenje moraju da daju i ministarstva ekonomije i finansija, koja æe pregovarati sa bankama i graðevinskim firmama, ali i utvrditi naèin na koji æe se ovaj projekat finansirati.
Na stolu radne grupe koju èine predstavnici Ministarstva za ¾ivotnu sredinu i prostorno planiranje, projektanti, predstavnici graðevinske industrije i privrednih komora trenutno su tri modela finansiranja. Najmanje je verovatan onaj po kome æe se sredstva za ovaj projekat obezbediti iz bud¾eta Republike Srbije. Druga opcija je da se novac za masovnu stanogradnju pribavi emisijom hartija od vrednosti, dok bi se po treæoj varijanti ovaj projekat finansirao iz kreditnih aran¾mana.

nastavak -> http://www.blic.rs/temadana.php?id=101737